INTRODUCTION

La propriété en général et les biens en particulier ont toujours joué une fonction considérable dans la vie.

De nos jours, les biens constituent des valeurs d’acquisition, d’échange et de ressources. Ils permettent dans un monde où les services sont des facteurs de progrès économique et social,  à ceux qui les possèdent de les fructifier.

Ainsi, comme le disait le Professeur Vincent KANGULUMBA MBAMBI, la vie de l’homme serait aléatoire si elle ne reposait pas ou si elle n’était      pas      soutenue        par      des biens. D’où, le         célèbre           adage

latin : « beatipossedentes» qui signifie : « heureux ceux qui possèdent»

De là à conclure que cette partie importante de la vie humaine ne pouvait pas échapper au législateur il n’ya qu’un pas.

Ainsi,l’évolution du Droit des biens en RDC s’est faite en dents de scie. A tel point que tout analyste de la loi ou de la jurisprudence congolaise en Droit des biens devrait obligatoirement tenir compte de l’évolution de l’histoire politique qui a fortement influencé celle juridique en la matière.

En effet, il lui est impérieux d’avoir égard au moment politique au cours duquel la loi ou la jurisprudence sous analyse a été produite. Car, toute extrapolation des conséquences d’une loi ou d’un arrêt pris en une époque déterminée à une autre, fait courir à l’analyste des gros risques de contrariété et de conflits.

Comme il fallait s’y attendre, plusieurs textes juridiques ont

serpenté l’histoire juridique congolaise des biens.

Au nombre de ces textes évoquons : 

Ø                 Le décret du 31 juillet 1912, tel que modifié par celui du 04 janvier 1952 qui avait introduit en Droit congolais la division des biens ;

Ø                 Le décret du 30 juin 1913 tel que modifié par celui du 16 Mai 1952 consacré à la notion de la propriété au Congo ;

Ø                 Le décret du 06 février 1920 tel que complété par celui du 28 mars 1949, relatif à la transmission de la propriété immobilière ;

Ø                 Le décret du 20 juillet 1920 qui avait instauré l’emphytéose et la superficie ;

Ø                 Le décret du 28 mars 1949 qui est venu d’une façon générale apporter les règles de la propriété des biens indivis et de la propriété du sol et des immeubles y incorporés ; etc.

Tous ces décrets et d’autres textes épars qui ont régis la matière des biens au Congo, ont été remplacés par la loi N° 73-021 du 20 juillet 1973 telle que modifiée par la loi N° 80-008 du 18 juillet1980.

Mais comme on va bien le voir, cette évolution législative a été plus constatée en rapport avec le régime foncier et immobilier. 

La raison est à trouver dans la fonction sociale de la propriété et notamment de la propriété immobilière et des droits de jouissance foncière.

Car bien souvent, les biens meubles n’ont pas une très grande importance aux yeux des congolais. On ne va pas souvent en justice pour vol d’unpigeon ou la mise à mort d’un chat. Par contre, arracher à un paysan son champ, à un agriculteur sa ferme, à un concessionnaire sa parcelle d’une part et d’autre part, denier à une communauté son droit sur le sol peuvent donner lieu à des conflits interminables.

D’ailleurs, l’exposé de motif de la loi foncière le prouve lorsqu’on y lit : « le régime général des biens n’a pas subi des retouches profondes quant à ses principes essentiels… le droit de propriété dans son acception générale a été maintenu. Mais, son champ d’application a été réduit. En effet, en matière foncière, l’appropriation privative du sol a été abolie.»

Pour cette raison, ce cours n’aura que deux chapitres, tous

consacrés à l’évolution du régime foncier et immobilier congolais.

 

 

 

 

 

 

PLAN DU COURS

Chap. I^er : du droit traditionnel au droit moderne de la terre

Section I^ère : Les droits fonciers des communautés traditionnelles ; Section II : Les droits fonciers d’avant la loi foncière de 1973 ; Section III : Les droits fonciers dans la loi foncière de 1973.

 

Chap. II : Evolution de l’acquisition et la transmission de la propriété immobilière

Section I^ère : Le certificat d’enregistrement ;

Section II : L’évolution doctrinale de la force probante du certificat d’enregistrement ;

Section III : La Nécessité d’une nouvelle procédure d’enregistrement.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

BIBLIOGRAPHIE

        I.        TEXTES LEGAUX

1.   Constitution du 18 Février 2006 telle que modifiée par la loi N° 11/002 du 20 Janvier 2011 portant révision de certains articles de la Constitution de la République Démocratique du Congo, publiée au journal officiel de la RDC., N° spécialdu5 février 2011.

2.   Loi N° 73-021 du 20 Juillet 1973portant régime général des biens, régime foncier et immobilier et régime des sûretés, publiée au Journal officiel de la République du Zaïre, N°3, 1^er. Février 1974 telle que modifiée et complétée à ce jour par la loi 80-008 du 18 Juillet 1980.

        II.         OUVRAGES

1.       FATAKI Wa Luhindi, D.A., Les limitees du principe d’inattaquabilité du certificat      d’enregistrement     en        Droit congolais, éd. EDE, Kinshasa, 2005. 

2.       KALAMBAY Lumpungu, G., Droit civil : Régime général des biens, PUZ., Kinshasa, 1989.

3.       KALAMBAY Lumpungu, G., Droit civil : Régime foncier et immobilier, PUZ., Kinshasa, 1989.

4.       KANGULUMBA Mbambi, V.Précis de droit civil des biens. Théorie générale des biens et théorie spéciale des droits réels fonciers et immobiliers congolais, Bruylant, Bruxelles, 2007.

5.       KATUALA KabaKashala, Le certificat d’enregistrement et le livret de logeur, éd. BatenaNtambwa, Kinshasa, 2000. 

6.       LAMY, E., Droit privé zaïrois, introduction au droit écrit et au droit coutumier zaïrois, PUZ, Kinshasa, 1975.

7.       LUKOMBE Nghenda, Droit civil. Les biens, Publications des facultés  de Droit des universités du Congo, Kinshasa, 2003.

8.       LUKOMBE Nghenda, Zaïrianisation, radicalisation et rétrocession en République du zaïre, PUZ, Kinshasa, 1979.

9.       VANDE, W., Le droit coutumier négro-africain et son évolution, ENDA, Léopoldville, 1961.

CHAP I^er : DU DROIT TRADITIONNEL AU DROIT MODERNE DE LA TERRE

Le régime foncier congolais (¹) a connu une évolution fulgurante. Il est parti d’un droit traditionnel qu’avaient les communautés locales, au droit écrit moderne imaginé par le législateur.

Section I : Droits fonciers des communautés locales

Chaque clan avait un domaine foncier qui comprenait l’ensemble des terres du clan dont chacun des membres pouvait disposer, dans les limites d’une saine utilisation, tout en respectant le droit du reste de la collectivité, ainsi que les droits plus stricts des autres membres.

Ce domaine était acquis soit par le fait d’une occupation pacifique d’une terre vacante, soit par spoliation lente ou brutale des terres d’autrui. 

Une fois acquis, ce domaine foncier devenait pour le clan une

partie de sa personnalité, sur laquelle il exerçait un faisceau de droits, sous la gestion du chef qui apparaissait comme un véritable « pater familias ».

Toutefois, ce chef n’était pas propriétaire de la terre. Il avait tout simplement les pouvoirs d’un administrateur chargé de veiller, au nom de tous, sur le domaine foncier collectif qu’il devait gérer dans le seul intérêt de la communauté, composée par les membres défunts, les vivants et ceux à naitre.

Mais quelle est la nature juridique de ces droits fonciers

coutumiers ?

 

 

 

                                                          

1

Le régime foncier est à entendre comme le rapport, défini par la loi ou la coutume, qui existe entre des individus ou des groupes relativement aux terres. C’est en fait un ensemble de règles élaborées par une société pour régir le comportement de ses membres. Ces règles définissent la répartition des droits de propriété sur les terres, les modalités d’attribution des droits d’utilisation, de contrôle et de transfert des terres ainsi que les responsabilités et limitations correspondantes.

Plus simplement, le régime foncier détermine qui peut utiliser quelles ressources pendant combien de temps et dans quelles conditions. Pour plus de détails à ce sujet, Voy. Les études sur les régimes fonciers 3. Le régime foncier et le développement rural, menées par le FAO, Rome, 2003.

 

§1 : NATURE JURIDIQUE DES DROITS FONCIERS COUTUMIERS

La nature juridique des droits fonciers de groupes traditionnels est très controversée. Les uns soutiennent qu’il s’agissait belet bien de la propriété foncière, les autres dénient cette thèse.

1°. Thèse de l’inexistence de la propriété foncière

Cette conception estime que dans la mentalité traditionnelle, le sol était inaliénable. Les vivants auxquels les ancêtres ont laissé leurs terres n’ont pas reçu la libre disposition de celles-ci et que ceux-là, dans la vie d’outre-tombe, sont opposés à toute aliénation définitive de ces biens à des étrangers. Ce qui est inconciliable avec la théorie sur la propriété, ou le propriétaire a l’abusus.

Critiquant cet argument, il a été souligné que ses tenants confondaient l’abusus qui est un droit plus large à l’aliénation quien est l’une des manifestations.

En effet, l’abusus est aussi le droit de tirer profit ultime de la chose. Or, ce droit de tirer profit ultime de la chose, les indigènes l’avaient dans la mesure où, ils pouvaient tirer de la terre en leur possession toutes ses utilités, de bénéficier de tous les services que leur offrait le sol. Ce qui, en réalité est une façon de disposer, même si l’aliénation était interdite. Ce qui ne les empêchait pas à devenir propriétaire, car on peut bien être propriétaire d’une chose inaliénable.

La deuxième raison qui pousse cette partie de la doctrine à refuser     la         thèse   de l’existence    d’une propriété       foncière         est l’abondance du sol. En effet, DE CLEEN écrit : «à cause de l’abondance du sol, il est inutile de s’en approprier chez les peuplades habitant le territoire du Congo-belge » 

Cette argument aussi pèche, car si il reste vrai que la valeur marchande d’un bien est fonction de sa rareté, l’on ne peut delà à conclure, sans se tromper que les biens sans valeur marchande élevée ne sont pas susceptibles de faire l’objet d’un droit de propriété.

Le troisième argument avancé par les tenants de cette thèse est que le clan n’avait pas sur le fonds un droit exclusif, étant donné que tout le monde pouvait en jouir.

Cet autre argument ne résiste pas à son tour à la critique. Car, il n’accrédite que la thèse selon laquelle les étrangers qui se sont livrés à l’étude de la tenure du sol en Droit coutumier s’y sont penchés parfois avec une désarmante naïveté.

Car, une analyse objective permettrait de constater que les droits exclusifs et absolus existaient sur les terres des collectivités et imposaient à toute personneétrangère à cette collectivité la défense d’y accomplir des actes de propriétaire et d’user de cette terre de façon quelconque, sans accord préalable du pater familias.

2°. Thèses en faveur de la propriété foncières des indigènes

Dans ce courant, les uns ont prétendu que cette propriété revenait aux individus réunis en groupe (propriété collective) ; les autres que c’est le chef du groupe qui était le vrai propriétaire.

Les premiers pensent que le sol appartient au groupement, à l’entité composée des morts et des vivants. Les collectivités ont les droits d’occupation et d’utilisation absolus, exclusifs et perpétuels du sol. Ce qui ne se rapproche à rien d’autre qu’à la propriété.

Les seconds arguent que la terre n’est pas une chose commune comme l’air, le vent, la pluie, mais bien au contraire une propriété du chef du groupement parce qu’il possède non pour lui, mais dans l’intérêt familial.

D’où, il s’agit d’une propriété qui n’est ni privée, ni individuelle, ni collective, mais bien au contraire d’une propriété de nature familiale.

Ces deux conceptions  de ce courant sont aussi critiquables. La première parce que le groupement social traditionnel n’avait pas de personnalité juridique au sens européen du terme pour prétendre être propriétaire, et la seconde parce qu’elle se fonde sur des bases aux contours mal définis, qui semblent nous ramener à la propriété collective restreinte au niveau familial.

 

 

N.B. : se situant au-dessus de cette polémique, il sied de souligner que bien qu’impropre, l’expression propriété foncière collective (^[1]) a été adoptée par une grande partie de la doctrine faute d’un terme de remplacement efficace.

Dans cette propriété foncière collective, chaque membre de la collectivité a un droit d’usage général, un droit d’occuper une portion foncière et de l’exploiter. Ces droits sont souvent illimités dans le temps, ce qui crée en quelque sorte un domaine privé dans le domaine collectif.

SECTION II : LES DROITS FONCIERS D’AVANT LA LOI DE 1973

Avant la tenue de la conférence de Bruxelles de 1876, plusieurs européens (missionnaires, commerçants) étaient installés sur l’actuel territoire de la RDC. Les uns ayant négocié avec les chefs autochtones, les autres considérants l’Afrique comme véritable resnullius où chacun pouvait s’établir sans qu’un titre juridique ne soitnécessaire.

Mais, après la création de l’EIC en 1885, le roi de belges mis en place une énergique politique domaniale.

§1. LES DROITS FONCIERS SOUS L’EIC

Dès  le 1^e juillet 1885, sir Francis de WINTON, premier administrateur général du Congo, annexa à la lettre circulaire de notification de l’EIC adressée aux missionnaires et marchands, une ordonnance de l’administration, que la doctrine de l’époque appela « une véritable charte foncière »

Dans et par sa lettre il leur signifiait : qu’ « un décret du souverain invitera incessamment tous les non indigènes qui possèdent actuellement ou occupent actuellement un titre quelconque des terres situées sur le territoire de l’EIC, à faire une déclaration officielle indiquant ces terres à soumettre à l’examen et à  l’approbation du gouvernement les contrats et titres en vertu desquels ils les occupent. Le décret a pour but d’assurer dans les formes qui seront prescrites, la reconnaissance des droits acquis et de permettre l’organisation régulière dans un avenir prochain, de la propriété foncière de l’Etat

En attendant, pour éviter des contestations et des abus, l’administrateur général, autorisé  à cet effet par le souverain prend un arrêté »

Cet arrêté de l’administrateur général qui avait fixé les grandes lignes du régime foncier, a été complétépar lesdécrets du roi souverain du 22 Août 1885, du 14 septembre 1986 et du 03 juin 1906.

Il disposait à l’article 1^er : « à partir de la promulgation de la présenteproclamation, aucun contrat ni convention passé avec des indigènes pour l’occupation à titre quelconque, des parties du sol ne sera reconnue par le gouvernement et ne sera protégé par  lui, à moins que le contrat ou la convention ne soit fait à l’intervention de l’officier public commis par l’administrateur général et d’après les règles que ce dernier tracera dans chaque cas particulier » et l’article 2 d’ajouter : « Nul n’a le droit d’occuper sans titres, des terres vacantes, ni déposséder les indigènes des terres qu’ils occupent, les terres vacantes doivent êtreconsidérées comme appartenant à l’Etat »

Comme il saute aux yeux, cet arrêté pose deux problèmes juridiques. D’une part il institutionnalise l’intervention de l’autorité publique dans toute transaction foncière et d’autre part dénie les droits de propriété foncière des communautés locales qu’il transforme en droit d’occupation,en divisant les terres congolaises en : terres occupées par les indigènes, terres vacantes et celles en possession de non indigènes.

1.  LES TERRES OCCUPEES RESERVEES AUX INDIGENES

L’ordonnance sous analyse n’avait pas admis que les droits qu’exerçaient les indigènes sur ces terres étaient les droits de propriété dont ils étaient titulaires, parce que cette charte foncière parle des « terres que les indigènes occupent » et non celles sur lesquelles ils posséderaient des droits ou seraient propriétaires.

Ainsi, par terres occupées par les autochtones, il faut entendre celles qu’ils occupaient à titre collectif comme à titre individuel, conformément à leurs pratiques traditionnelles. Il s’agit donc des terres qu’ils habitaient ou exploitaient selon les coutumes et les usages locaux.

 

2.   LES TERRES EN POSSESSION DE NON-INDIGENES.

Avant la constitution de l’Etat indépendant du Congo, certains non indigènes (hollandais, Portugais et Anglais) occupaient déjà le sol en vertu des contrats passés avec les chefs indigènes.

Après l’ordonnance du 1^er juillet 1885, ces contrats sur l’occupation ont été reconnus valables et les terres sur lesquelles ils portaient furent enregistrées et soumises à la législation de l’Etat.

3.   LES TERRES VACANTES.

Au sens de l’ordonnance de 1885 précitée, contrairement au sens juridique technique (^[2]), par terres vacantes il faut entendre celles qui ne sont pas occupées par les indigènes. Il s’agit des terres vacantes d’occupation et non des droits.

L’administration belge considère comme vacantes, les terres indigènes sur lesquelles les noirs n’étaient pas installés de façon permanente. Ainsi, pour savoir si  une terre est vacante ou pas, l’administration ne chercha pas à savoir si cette terre a un propriétaire indigène ou pas, mais si elle est habitée ou cultivée par les indigènes ou pas.

Ces terres vacantes appartenaient à l’Etat indépendant du Congo qui, exerçait sur elles un véritable droit de propriété du type romain.

Cette        politique        foncière         congolaise     posa    des sérieuxproblèmes qui ont conduit malgré le décret du 03 juin 1906 qui, voulant expliquer les termes de l’ordonnance du 1^er juillet 1885 n’avait fait qu’aggraver la situation en soumettant la confirmation de la vacance de terre ou pas à une enquête préalablement menée par l’administration qui n’avait cessé d’exploiter la situation à son bénéfice. 

Les choses resteront ainsi jusqu’à l’annexion de l’EIC a à la Belgique.

 

 

§2 LES DROITS FONCIERS DES CONGOLAIS AU CONGO-BELGE (1908-1960)

Dans le traité de cession de l’EIC à la Belgique, l’article 2 disposait que : « l’actif de la cession comprend tout l’avoir immobilier et mobilier de l’EIC notamment : Toutes les terres appartenant à son domaine public ou privé en Afrique avec les bâtiments , constructions, plantations et appropriations quelconques qui y ont été acquis ou établis… » Cette disposition du traité convainc que la Belgique héritait du point de vue foncier des trois catégories des terres de l’époque de l’EIC.

Mais il faut préciser que depuis l’annexion, la politique foncière devint plus restrictive en matière de cession de terre en pleine propriététandis que les clauses résolutoires pour défaut de mise en valeur étaient introduites dans les conventions de concession.

Les décrets ayant retenu plus l’attention au cours de cette période sont :

1.      Le décret du 06 Février1920.

Ce décret fut en réalité la première législation foncière, mais il ne va pas concerner les indigènes qui occupaient des terres conformément à leurs coutumes. Car, il n’aintéressé que la règlementation de la transmission de la propriété immobilière. De là à croire que ce décret ne devait s’appliquer qu’à la catégorie des terres enregistrées il n’ya qu’un pas.

En effet, la propriété privée du sol ne pouvait donc s’établir que par un certificat d’enregistrement établi en son temps par le conservateur des titres fonciers (^[3]). Ce certificat faisait pleine foi du droit y constaté avec cette garantie que les erreurs y contenues du chef du conservateur  rendaient responsable la colonie.

 

 

 

 

2.      Le décret du 20 juillet 1920.

Ce décret a été pris pour organiser et règlementer le régime de l’emphytéose et de la superficie.

La métropole s’étant rendu compte que bien organiser l’emphytéose pouvait suffire à assurer la mise en valeur des terres domaniales incultes, sans constamment recourir aux cessions en pleine propriété, avait par ce décret, règlementé en détail, l’emphytéose. Car, avec le système d’emphytéose dont la durée était limitée à 25 ans, la colonie avait la possibilité de retrouver ses terres avec une valeur considérable, mais sans n’y avoir fait aucune mise de fonds.

Ce décretrévèle déjà l’entrée en Droit congolais de la méfiance de la cession des terres  dans le chef de l’Etat.

3.      Ledécret du 17 Mai 1952

Le décret du 17 Mai 1952 sur l’immatriculation des indigènes a été une première atteinte apportée à la discrimination juridique existante entre blancs et noirs. 

Il y fut décidé que tout indigène ayant justifié par sa formation et sa manière de vivre d’un état de  civilisation impliquant l’aptitude de jouir des droits et remplir les devoirs prescrits par la législation écrite, pouvait passer du régime de la coutume au régime du droit écrit, ce qui lui permettait de devenir titulaire des droits fonciers enregistrés.

Bien que favorable aux congolais évolués, très peu s’y conformèrent, car ils ne voulaient pas se couper de la masse.

4.      Le décret du 10 février 1953

Cedécret a eu la faveur de placer tous les congolais sur le même pied d’égalité, qu’ils soient évolués ou non. Car, son article premier posait le principe : «  tout congolais peut jouir des droits immobiliers organisés par la législation écrite » alors que jusqu’alors ces droits n’étaient reconnus qu’aux non indigènes et aux indigènes évolués.

 

Néanmoins, il faut aussitôt souligner que cette égalité était limitée par une série de restrictions qui touchaient la liberté des indigènes de disposer de leurs droits immobiliers, de donner leur bien en location et de consentir les hypothèques.Ces restrictions ont été justifiées par van Hove qui écrivait : « Ces limitations étaient destinées à protéger les non immatriculés peu familiarisés avec les règles du Droit civil et spécialement avec les notions de propriété quiritaire »

Mais en réalité, c’est avec ce décret qu’on trouve posées les modalités pratiques de l’accession des indigènes aux droits fonciers écrits, dans les centres extra-coutumiers et les cités indigènes à déterminer par le gouverneur de province.

En exécution de cet arrêté le Professeur KIFWABALA TEKILAZAYA, JP.estime que seules trois provinces déterminèrent les centres et cités où les congolais pouvaient accéder à la propriété foncière à savoir :

-         La province de Kivu par l’arrêté N° 42/81 du 08 juin 1956 ;

-         La province de Léopoldville par l’arrêté N° 11/615 du 31 décembre 1957 et 

-         La province du Katanga par l’arrêté N° 444/218 du 25 novembre 1958.

Toutefois, même dans ces provinces très peu de titres de propriétés urbaines ou rurales furent délivrés aux congolais qui étaient restés quasi totalement soumis aux usages et coutumes locaux.

Comme si cela ne suffisait pas, les revendications et protestations des indigènes continuèrent au sujet de leur sol.

Ces revendications ont perduré jusqu’à l’indépendance de la République démocratique du Congo.

 

 

 

 

 

§3.LES DROITS FONCIERS CONGOLAIS  APRES 1960.

Après l’indépendance, le nouvel Etat indépendant devait continuer à appliquer les instruments juridiques conçus par le colonisateur. Car, la loi fondamentale du 19 Mai 1960 le prévoyait ainsi à son article 2 qui disposait : « les lois, les décrets et ordonnances législatives, leurs mesures d’exécution ainsi que toutes les dispositions réglementaires existantes au 30 juin 1960 restent en vigueur tant qu’ils n’auront pas été expressément abrogés »

Les choses restèrent en l’état jusqu’à la constitution de Luluabourg de 1964 où l’on verra une disposition en rapport  avec le droit foncier. Il s’agit de l’article 43 alinéa 4 qui disposait : « par dérogation aux dispositions de 3 alinéas précédents [ces alinéas garantissaient le droit de propriété régulièrement acquis contre l’expropriation abusive] une loi nationale règlementera souverainement le régime juridique des cessions et des concessions foncières faites avant le 30 juin 1960 »

Tout en restant superficielle sur la question, cette disposition constitutionnelle prouve que les cessions et concessions faites avant l’indépendance n’étaient pas garanties de façon directe par la constitution.

Mais après la constitution de Luluabourg, que de lois en matière foncière.

1. La radicalisation de la loi BAKAJIKA

Comme promise, la loi nationale règlementant le régime juridique des cessions et concessions faites avant le 30 juin 1960 vint.

Il s’agit de l’ordonnance - loi N° 66-343 du 7 juin 1966, assurant à la RDC. la plénitude de ses droits de propriété sur son domaine et la pleine souveraineté dans la concession des droits fonciers, forestiers et miniers sur toute l’étendue de son territoire. 

Cette ordonnance loi a été dénommée « loi BAKAJIKA », du nom du député qui en avait pris l’initiative et qui avait rédigé le projet initial.

 

Cette loi qui n’avait que 4 articles dont les deux derniers concernaient l’abrogation des dispositions antérieures contraires et l’entrée en vigueur de la loi, a consacré  à l’article 1^er le droit de reprise de l’Etat en disposant : « la RDC. reprend la pleine et libre disposition de tous ses droits fonciers, forestiers et miniers concédés ou cédés avant le 30 juin 1960 en propriété ou en participation (^[4]) à des tiers, personnes morales ou physiques».

A partir de cette reprise, l’Etat congolais devrait disposer souverainement de son sol. Ainsi, les sociétés étrangères, comme les particuliers anciens cessionnaires ou concessionnaires  devaient refaire leurs demandes et acquérir les terres suivant la formule nouvelle, conformément au principe consacré en plus à l’article 2 de la même loi qui dispose : « la RDC. procédera souverainement à la répartition des droits d’exploitation ou de gestion des ressources naturelles, foncières et minières.»

La formule nouvelle de réattribution des terres prenait plus en compte la mise en valeur ou pas des terres  cédées ou concédées avant le 30 juin 1960.

En principe, le ministre des terres, mines, énergies et agriculture de l’époque devait avec l’appui de la commission ad hoc apprécier les demandes introduites par les concessionnaires ou les cessionnaires d’avant 1960, et notifier ainsi la décision finale aux intéressés.

Cette décision pouvait être :

§      Soit l’entérinement de l’acte de cession ou de concession antérieure ;

§      Soit le refus de l’acte de cession ou de concession antérieure, ce refus étant non successible de recours ;

§      Soit le refus d’entérinement de l’acte antérieur tel quel, moyennant octroi d’une nouvelle cession ou concession avec soit une superficie différente soit une durée différente.

2.   La constitution révolutionnaire du 24 juin 1967

Après la constitution de Luluabourg, vint celle du 24 juin 1967 qui, dans ses multiples révisions finit par toucher la question foncière en 1971, par la loi N°71-008 portant révision constitutionnelle.

L’article 1^er de cette loi intéresse le Droit foncier congolais

lorsqu’on y lit : « il est inséré dans la constitution un article 14 bis libellé comme suit : le sol et le sous-sol zaïrois ainsi que leurs produits naturels appartiennent à l’Etat.

La loi fixe les conditions de leurs cessions et concessions, de leurs reprises et rétrocession. Toutefois, la reprise ou la rétrocession en cas de non mise en valeur ne donne lieu à aucune indemnité.»

3.   LOI N°. 71 - 009 DU 31 DECEMBRE 1971.

Cette loi votée et promulguée le même jour que celle portant révision constitutionnelle qui précède, a été dictée par le souci de remédier aux abus de certaines personnes dont les cessions et/ou concessions ont été confirmées conformément à la nouvelle formule de la loi BAKAJIKA.

Car, tout compte fait, des nombreuses personnes se sont conformées à la loi BAKAJIKA en faisant confirmer leurs droits, sans laisser pour autant la chance à l’Etat nouveau d’être propriétaire absolu des terrain concédés ou cédés , parce que les propriétaires confirmés rentraient dans leur droit absolu de propriété, et constituaient un frein au développement économique de l’Etat par leur comportement. 

Dans son article publié à cet effet, le ministre des affaires foncières de l’époque, Monsieur INONGA LOKONGA cite le cas de la société du crédit foncier africain, qui était propriétaire de 37 km de terrain et qui s’était énergiquement opposé à l’installation dans une partie de ce terrain d’une cimenterie nationale dont le pays avait grandement besoin.

En réaction à ces abus, la loi N° 71- 009 du 31 décembre 1971 qui abrogeait la loi BAKAJIKA, comprenant aussi quatre articles disposait à son article 1^er : « la République Démocratique du Congo reprend la pleine et libre disposition de tous ses droits sur le sol, le soussol et les ressources naturelles  concédées ou cédées avant le 1^e janvier 1972 à des personnes physiques ou morales qui n’en ont pas assuré la mise en valeur.»

Avec ces différentes lois, nous constatons que le législateur congolais se bat pour confirmer et assurer sa propriété sur le sol. Il en a posé le principe avec la loi N° 71-008 du 31 décembre 1971, mais celuici à lui seul ne suffit pas. Il fallait une législation foncière complète. Ainsi vint la loi de 1973.

SECTION III : LES DROITS FONCIERS DANS LA LOI DE 1973.

Après moult tergiversations, le législateur coupa court et

décida le 20 juillet 1973 que l’Etat est le propriétaire foncier exclusif. 

Les autres personnes physiques ou morales, de droit public ou privé ne peuvent avoir sur le sol que des simples droits de jouissance, qu’ils obtiennent par concessions.

L’essentiel sur cette partie a été vu en G2 Droit, dans le cadre de cet enseignement, nous n’allons dire qu’un mot lapidaire sur la polémique créée par l’article 9 de la constitution du 18 février 2006 telleque modifiée à ce jour.

En effet, si l’article 53 de la loi foncière comme l’étaient d’ailleurs les autres articles des constitutions antérieures dispose clairement que le droit de l’Etat sur le sol est un droit de propriété étant donné qu’il dispose : «  le sol est la propriété exclusive, inaliénable et imprescriptible de l’Etat », l’article 9 de la constitution de 2006 pose problème dans sa formulation peu heureuse. 

En effet, cet article 9 dispose : « L'Etat exerce une souveraineté permanente notamment sur le sol, le sous-sol, les eaux et les forêts, sur les espaces aérien, fluvial, lacustre et maritime congolais ainsi que sur la mer territoriale congolaise et sur le plateau continental. Les modalités de gestion et de concession du domaine de l'Etat visé à l'alinéa précédent sont déterminées par la loi.»

 

 

Au regard de cette formulation, il ya lieu de se demander quelle

est actuellement la vraie nature juridique du droit de l’Etat sur le sol. Est-ce un droit de propriété comme le dit l’article 53 de la loi foncière ou un droit de souveraineté au sens de l’article 9 de la constitution? Quelle est la portée exacte de ce droit de souveraineté ?

D’entrée de jeu, le Professeur MUKADI BONYI estime que cette nouvelle formulation semble poser problème car, il n’existe aucune justification à la substitution d’une terminologie ambiguë à une terminologie claire. Dans la mesure où, ceci pourrait êtreconsidéré comme la voie royale et signe de la volonté du constituant de légaliser le bradage du territoire congolais. Car, selon la constitution, la souveraineté est partagée entre le peuple et l’Etat congolais aux termes de ses articles 214 al.2 et 217 qui disposent respectivement : « Nulle cession, nul échange, nulle adjonction de territoire n'est valable sans l'accord du peuplecongolais consulté par voie de référendum. » et « La République Démocratique du Congo peut conclure des traités ou des accords d'association ou de communauté comportant un abandon partiel de souveraineté en vue de promouvoir l'unité africaine.

A  l’analyse minutieuse de la question, il s’avère que le constituant a complexifié les choses, sans avoir eu pourtant la volonté de dire quelque chose de nouveau, en utilisant une formulation que KANGULUMBA MBAMBI qualifie « d’hasardeuse et de conflictogène pour rien. »

Ceci est évident étant donné que selon la doctrine abondante, le concept souveraineté dans cette disposition constitutionnelle est à appréhendernon en sonsens de droit international public (indépendance et/ou égalité des Etats dans leurs rapports respectifs), mais plutôt dans son sens du droit constitutionnel (Droit interne) qui renvoi à l’idée de puissance absolue de l’Etat qui n’est ni inconciliable, ni  incompatible avec celle de la propriété  sur le sol.

Ainsi, il est clair que l’article 9 de la constitution n’est pas

incompatible avec les prescrits de l’article 53 de la loi foncière.

D’ailleurs, l’alinéa 2 de cet article 9 in fine le prouve par sa formulation « les modalités de gestion et de concession du domaine de l’Etat visé à l’alinéa précédent sont déterminés par la loi, si l’on sait que ne peut réellement et régulièrementcéder ou concéder que celui qui a le droit de propriété.

CHAP II : EVOLUTION DE L’ACQUISITION ET LA TRANSMISSION DE LA PROPRIETE IMMOBILIERE.

Pour acquérir et transmettre juridiquement une propriété

immobilière, il fautrecourir à l’enregistrement.

SECTION I : LE SYSTEME TORRENS

Le système TORRENS qui porte le nom de son auteur Sir Robert TORRENS a facilité ce qu’on appelle « la mobilisation des immeubles » c’est-à-dire, la circulation aisée des immeubles.Car, il fournit aux acheteurs et aux préteurs des garanties solides.

Ce système est basé sur 3 règles essentielles à savoir :

-         Pas de transfert ou de constitution d’hypothèque sur un immeuble sans l’enregistrement qui en aura été fait conformément à la loi ;

-         L’enregistrement s’opère par l’intermédiaire d’un fonctionnaire de l’Etat qui annule le certificat de l’aliénateur et établit un nouveau certificat pour l’acquéreur ;

-         Tout certificat, scellé et signé par le fonctionnaire compétent, fait foi en justice de son contenu et de son immatriculation et fera preuve que la personne qui y est dénommée est réellement investie des droits qui y sont spécifiés.

SECTION II : EVOLUTION LEGALE ET DOCTRINALE DE LA FORCE DU CERTIFICAT D’ENREGISTREMENT.

Pour éviter les contestations intempestives pouvant entrainer de l’insécurité dans les transactions immobilières, le législateur a conféré une force probante au certificat d’enregistrement.

En effet, les droits constatés dans un certificat d’enregistrement

sont inattaquables après deux ans à compter de leur constat. 

 

 

Ce délai préfix de 2 ans est l’œuvre de la modification de la loi intervenue en date du 18 août 1980, à la suite des abus constatés dans l’application stricte de la version initiale du 20 juillet 1973(^[5]).

De même, malgré cette évolution légale, la doctrine continue à imaginer d’autres cas où, le certificat d’enregistrement ainsi que les droits qu’il constate peuvent être attaqués même après 2 ans.

Ainsi, outre les cas analysés en G2 comme celui :

-         Du certificat d’enregistrement établi sur un terrain du domaine public de l’Etat non régulièrementdésaffecté ;

-         Du certificat d’enregistrement faux susceptible d’être attaqué et annulé au pénal en vertu de l’autonomie du Droit pénal ;

-         Du certificat d’enregistrement obtenu en fraude sur base du principe la fraude corrompt tout.

                         La       doctrine        congolaise        ajoute       non      sans      raison        que

conformément à l’article 117 du décret du 27 juillet 1934 sur les faillites (^[6]), la seule production par la femme du certificat d’enregistrement qui la désigne comme propriétaire d’un immeuble ne suffit pas pour renverser la présomption légale que cet immeuble appartient à son mari et a été payé par ses deniers.

En plus, le Prof KIFWABALA est d’avis que un juge peut lorsqu’il statue sur la dissolution du mariage et partant sur celle du régime matrimonial, méconnaître les droits de propriété immobilière exclusive constatés par le certificat d’enregistrement au nom de l’un des époux, si ceux-ci étaient mariés sous le régime de la communauté universelle ou sous celui de la communauté réduite aux acquêts et que l’immeuble en question est acquis au cours du mariage.

Avec toutes ces limitations et possibilités d’être attaqué, la doctrine parle de nos jours du relativisme croissant du principe de l’inattaquabilité du certificat d’enregistrement.

SECTION III : NECESSITE D’UNE NOUVELLE PROCEDURE D’ENREGISTREMENT

La doctrine congolaise avance aujourd’hui que l’organisation de l’enregistrement au Congo est défectueuse et nécessite d’être repensée.

 Les auteurs avancent entre autre raisons : l’incompétence des ressources humaines ; l’insuffisance technique au niveau des services des titres immobiliers se traduisant par un manque criant des matériels techniques pour le travail des géomètres et cartographes ; le manque de pouvoir dans le chef du conservateur pour vérifier au préalable si l’enregistrement qu’on lui demande d’effectuer créera une situation juridique conflictuelle (cas où on luiprésente une ordonnance d’investiture par exemple) ; le fossé trop grand entre les autorités habilitées à délivrer les titres fonciers et immobiliers et la masse paysanne(il ya des titres à délivrer par le ministre national, par le gouverneur…) rendant les intermédiairesproches de la population des maîtres fonciers alors qu’ils ne devaient qu’être des facilitateurs, ce qui allonge anormalement la procédure.

Tous ces maux prouvent qu’il ya intérêt à perfectionner notre système d’immatriculation d’une part et notre loi de l’autre.

§1. PROPOSITIONS DOCTRINALES DE LEGE FERENDA

Se référant à l’expérience des autres pays (⁸), la RDC a vu ses penseurs proposer la création d’une chambre d’enregistrement auprès des tribunaux de grande instance. 

Cette chambre d’enregistrement devra avoir, après publicité de la requête d’enregistrement à entendre le requérant et toute personne qui s’y aura opposé, avant de dire droit opposable au conservateur qui n’aura qu’à en prendre acte et enregistrer le droit reconnu.

                                                          

⁸ A l’instar :

1° de la Tunisie qui a créé pour un bon enregistrement l’intervention de 3 organes à savoir un tribunal immobilier, la conservation de la propriété foncière dépendant du ministère de la justice et le service topographique dépendant du ministère de travaux publics ;

2° l’Allemagne qui a conféré à l’autorité administrative d’enregistrement concurremment avec les tribunaux cantonaux, le pouvoir de vérifier dans le fond et dans la forme la validité de l’acte à la base de l’enregistrement.